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IPO破后冲刺!能持久屹立 四川房企第三地盘 开心吗

文同的西方真菌

半年后,四川地产企业属地集团的港股上市仍是注定的。

10月9日,属地提交的上市申请变更为“无效”,也就是说,属地未能通过港交所的听证。

两天后,不愿被击败的领土再次向HKEx提交了列名申请。最新版本的招股书更新了今年5月份停止的数据,将领地的所有财务问题一一暴露。

无论是实现扩张野心,还是打破债务压力,冲刺上市,都是领土必须持久屹立的任务。但它真的能跟随蓝光的成长,成为四川第二大上市房地产企业吗?

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领地第一次交接的时候,西木耳曾经发微博《打击上市!四川房企老三的千亿野心,到底是不是理想》,对领地分析太多,在这里先简单的露一手。

该地区成立于1999年,始于四川省乐山市。2006年总部迁至成都后,开始向全国扩张。

招股书上说,现在版图重点在成渝经济带、四川省、华中、京津冀地区、粤港澳大湾区,已经落户四川的绵阳、乐山、眉山、雅安,河北的承德、张家口,河南的商丘、驻马店,大湾区的惠州、佛山等等。

袁泉:柯睿

虽然规模不大,但在当地房地产企业不够突出的四川,地盘一直被称为四川的黑马。

2017年,该地区首次跻身Cree百强销售榜。2019年销售额达237.4亿元,在Cree榜单上排名第87位。现在在四川,地盘销量仅次于蓝光增长和新希望地产。

随着规模的不断增长,领土的扩张野心也日益增加。2019年,当领土卖不到300亿元的时候,它高喊2020年到2021年实现1000亿元规模的宏伟目标。

在房地产的降温周期下,1000亿元的规模是大多数中小房企竭力追求的安静线。但对于地域来说,就意味着短短一两年,销量就会成倍增长,难度可想而知。

基于这个原因,钻地盘上市的意向相当坚定。上市乐城,下一步大规模扩张,会有足够的粮食和弹药支撑。如果乐城上市,领地将成为继蓝光之后四川第二家上市的房地产企业。

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a股市场关闭后,房地产企业在香港上市已成为惯例。比如这次上市受挫的房地产企业,远不止领地。惠今、尚坤、大唐、三迅等房地产企业未能顺利通过听证会,不得不重新上交表格。

这些房地产企业普遍存在规模小、融资成本高、财务结构和负债状况各种问题等共同特点,预计上市会失败。

以领地为例,根据招股书披露的数据,在关键盈利指标上,领地可以说是近年来坐过山车,盈利能力极不稳定。

收入方面,2017-2019年分为53.38亿元、45.13亿元、75.68亿元,今年前5个月为30.27亿元。

可见,2018年领地收入不会有涨有跌;今年,由于特殊情况,其年收入在2019年的基础上再次下降。

净利润方面,四个阶段分为6.49亿元、5.17亿元、6.72亿元、1.66亿元。2018年仍在下降。

而且需要注意的是,2019年,领土收入大幅增长,但净利润增长并不高,仅比2017年高2300万元。也就是说,境内存在收入不增加利润的情况,收入甚至只有销售较低的四川阳光土地的一半。

袁泉:网络

就毛利率而言,这四个阶段分为20.1%、35.7%、27.8%和32.2%,其中a

领土盈利能力不稳定,也是因为过去两年领土扩张迅速,大、中、小型企业的不断行动增加了规划成本。

在这方面,比力明显体现在它的握力上。其中,2018年上半年,在龙泉驿区和成都攀枝花收购土地,总成本近17亿元,溢价高达70.91%和178.57%。

以如此高的溢价征用土地,反映了该领土1000亿英镑的蓄意努力。野心仍然比不上现实。该领土没有实现其2019年的目标,其激进的债务扩张进一步加大了其债务压力。

有两个数据值得一提。

第一项是净负债率。随着未偿还乞讨贷款滚雪球般增长至100多亿元,该地区的净负债率不断上升,2017年仍控制在60%,2019年飙升至140%,今年前五个月再次上升至150%。

第二项是现金与债务的比例。2019年末境内一年内到期偿还债务57.63亿元,短期债务现金比率0.55,短期债务偿还压力较大。

从积极的方面来看,随着规划运动的净现金流量为正,领土的现金与债务比率在今年前五个月恢复到1.1,债务偿还压力有所缓解。

然而,必须指出,就整体债务状况而言,该领土仍然面临巨大压力。

袁泉:网络

相比三条红线100%净负债率和1.0短期现金负债率的硬杠杆,领地的净负债率严重超标,短期现金负债率也几乎不够安静。

正是因为这种情况,属地上市融资对血液补充的需求相当迫切。但话又说回来,在三条红线的调控下,领地不体现负债,也会给上市之路制造很大悬念。

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受疫情影响,今年领土1000亿元的销售目标很可能会毫无悬念地落空。即使我们在2021年实现1000亿的销售额,也是极其困难的。

对于地盘来说,阻碍扩张的一个重要表现就是业务重心过于局限于四川,一半以上的房地产项目都在四川省,很难推动全国结构。

按照领地的规划,为了实现1000亿元的销售目标,重点省份会派驻70多个联络点,但现在只派驻20个左右,大部分在三四线城市。

在时机上,无论是基于大局还是领土本身的财务体现,都已经过了大规模扩张领土的最佳阶段,上市补血之路存在很大的不确定性。

袁泉:招股说明书

其实别说国家扩张,把大本营留在四川也未必容易。

因为伴随着激进的扩张,近年来领土上出现了各种后遗症:

天府兰台、成都新津区版图、凯旋府、眉山版图等。已经因为虚假宣传和质量问题被投诉过一次又一次;该领土下的一些公司也受到处罚。

房地产股票时代,一流的房企普遍开始精耕细作,在品牌、规模、融资等方面都有较大优势,无疑会挤压四川境内的生存空间。

所以这次上市冲刺可以说是领土的最后一站。能否突破,在四川再增加一家上市公司,还有待观察。